[1] Esta Dirección General entiende que procede: 1.º Declarar ser necesario el realizar la notificación prevenida en la regla 5.ª del artículo 131 de la Ley Hipotecaria a la persona que tenga presentado un título en el Libro Diario con anterioridad a la fecha de la nota marginal de expedición de la certificación de cargas que previene la regla 4.a del mencionado artículo (art. 226, 2.º Reglamento Hipotecario), 2.º Revocar el Auto apelado y la nota del Registrador en cuanto que en el presente recurso aparece cumplida la anterior exigencia…”. Y, por tanto, quedando, sólo, excluidos de toda comunicación los adquirentes de derechos con posterioridad a la nota marginal de expedición de cargas, pues en este caso la nota marginal hace las veces de notificación, citándose la STS (Civil) de 22 de abril de 1987, Pte.: Santos Briz, Jaime (…): “…Sexto. Por último, en los motivos quinto y sexto, con el mismo apoyo procesal en el número 5.º del artículo 1692 de la ley de Enjuiciamiento Civil, se aduce la infracción del principio de que donde la ley no distingue no debemos distinguir, y de la aplicación indebida de la doctrina de la Dirección General de los Registros que menciona la sentencia recurrida. Ambos motivos deben decaer; el quinto porque, (…). Y el motivo sexto porque la doctrina llamada jurisprudencial de la Dirección General de los Registros, si bien no es propiamente jurisprudencia, dado el carácter administrativo del Centro que resuelve, sin embargo es usual concederle una reconocida autoridad: sobre todo en los casos en que, como el ahora debatido, ninguna otra doctrina o normas se aducen en contra de la opinión fundada de dicho Centro Directivo; doctrina que hace suya este Tribunal, puesto que efectivamente la nota marginal que ordena la regla 4.º del artículo 131, da a conocer a todo adquiriente posterior a derechos sobre los bienes hipotecados que existe ha incoado el procedimiento judicial sumario y el juzgado en que se sigue, a fin de que pueda intervenir en el procedimiento para defender tales derechos, en las diligencias posteriores al momento en que se acredite su derecho ante el juzgado, facultad que no ejercitaron los recurrentes. Doctrina muy razonable que impide estimar el último de los motivos…”. En análogos términos, Res. DGRN/DGSJFP de 21 septiembre de 2018. Registro de la Propiedad (…): “…conforme al cual la calificación del Registrador se ha de extender, entre otros extremos, no sólo al hecho de que se haya notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación…”. Ya, más recientemente, la Res. DGRN/DGSJFP de 15 octubre de 2024. Registro de la Propiedad (…), no deja lugar a dudas que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas opera como una condición resolutoria cuyo efecto es que determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la carga base del procedimiento: “Este Centro Directivo tiene declarado ya desde clásicas Resoluciones como la de 27 de noviembre de 1961, dictada en relación con la antigua regla cuarta del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas para procedimiento de ejecución hipotecaria si bien no lleva consigo un cierre registral, sí opera como una condición resolutoria, cuyo juego determinará la cancelación de todos los asientos practicados con posterioridad al de la hipoteca que sea base del procedimiento. Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores al mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2 y 134.1 de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito esencial del procedimiento (…). Podemos concluir que son dos los principales efectos de esta nota marginal: El primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas y derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar. El segundo, identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan. La certificación de cargas fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica dicha situación…”. O la Res. DGRN/DGSJFP de 6 febrero de 2023. Registro de la Propiedad (…) incidiendo en los efectos de la nota marginal de expedición de la Certificación de Cargas “…sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan…”. “Así, la relevancia de este asiento excede con mucho de constituir una mera publicidad noticia, alcanzando valor de notificación formal y consecuentemente función sustitutiva de notificaciones individualizadas respecto de los titulares posteriores al mismo conforme a lo dispuesto en los artículos 132.2 y 134.1 de la Ley Hipotecaria, hasta el punto de que la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General (Resolución de 25 de noviembre de 2002). Podemos concluir que son dos los principales efectos de esta nota marginal: El primero de ellos es el dar a conocer al propio ejecutante y a los posibles licitadores la existencia, alcance e importe de las cargas derechos que afectan a la finca y en concreto la existencia de cargas anteriores que no desparecerán con la ejecución y que el adquirente deberá soportar. El segundo, identificar a los titulares de cargas y derechos inscritos o anotados con posterioridad al del acreedor ejecutante que se verán extinguidos por la realización del bien, para notificarles el inicio del proceso de ejecución con la finalidad de que puedan intervenir en él a los efectos legalmente previstos. Igualmente sirve de notificación a quienes con posterioridad a la expedición de la nota marginal inscriban o anoten algún derecho en el Registro, que la hipoteca se encuentra en fase de ejecución con las consecuencias que de ello se derivan. La certificación de cargas en definitiva fija de forma definitiva la situación registral de la finca objeto de la subasta, de forma que cualquier alteración posterior no modifica dicha situación. La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de tener conocimiento, para aquél que consulta los libros del Registro o accede con posterioridad, de la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real constituida en fase yacente, a diferencia del ámbito de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho”. Y en igual sentido los artículos 122.2 del Reglamento General de Recaudación de la Seguridad Social en relación con el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario y su acomodo a la legislación hipotecaria respecto de la expedición y alcance de la Certificación de dominio y cargas. Y en igual sentido el art. 132.2 LH “…2. Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación…”. Corolario es que “… nota marginal surtirá los efectos de la notificación…” y así el vigente titular registral, con inscripción posterior a la nota marginal de expedición de la certificación y por tanto adquirente voluntario, ha tenido conocimiento de la existencia del procedimiento de apremio con causa en la escritura notarial de aportación, de la que debe obrar copia en este Registro con ocasión de su inscripción, y constancia de la expedición de la oportuna certificación continuada para dicho otorgamiento, por lo que, además, ha podido comparecer el tercer poseedor en el procedimiento de apremio y hacer valer sus hipotéticos derechos y por norma quedando excluido de posteriores notificaciones con causa en el procedimiento de apremio administrativo. Segundo, que asimismo se sustenta este Recurso en el artículo 674 LEC, de aplicación al procedimiento de apremio administrativo, y el valor y alcance del mandamiento cancelatorio de las cargas, anotaciones e inscripciones posteriores “…incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656…”: