Artículo 199 — Ley Hipotecaria: 1. El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus Linderos y superficie: mediante la aportación de La correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica
El Registrador sólo incorporará al folio real la representación gráfica catastral tras ser notificada a los titulares registrales del dominio de la finca si no hubieran iniciado éstos et procedimiento, así como a Los de las fincas registrales colindantes afectadas. La notificación se hará de forma personal... Los así convocados o notificados podrán comparecer en el plazo de Los veinte días siguientes ante el Registrador para alegar lo que a su derecho convenga… Si la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica fuera denegada por la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas, el promotor podrá instar el deslinde conforme al artículo siguiente, salvo que los colindantes registrales afectados hayan prestado su consentimiento a la rectificación solicitada, bien en documento público, bien por comparecencia en el propio expediente y ratificación ante el Registrador, que dejará constancia documental de tal circunstancia. siempre que con ello no se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente. Por lo expuesto, Solicito: Que tenga por presentado este escrito junto con los documentos que lo acompañan, se sirva admitirlos, y en su virtud, tenga por formulado Recurso Gubernativo, y tras los trámites legales oportunos, se acuerde efectuar la inscripción solicitada». Al escrito de recurso se acompañaba escrito firmado el día 10 de abril 2002 por doña B. L. G. manifestando que la parcela 58 del polígono 2 no era de su propiedad, sino de doña M. R. O., según resultaba de escritura otorgada el día 13 de noviembre de 1989 ante el notario de Antequera, don Juan Espejo Fraile, solicitando el cambio de titularidad catastral y modelo 903, declaración de alteración de titular catastral de bienes inmuebles de naturaleza rústica, presentado ante la Gerencia Territorial de Catastro en Málaga el día 30 de agosto de 2002 consignando los datos de identidad del transmitente, doña B. L. G. y del adquirente, doña M. R. O., sin expresar el título o documento origen de la alteración.» IV El registrador de la Propiedad informó señalando, que junto con el escrito de recurso, se había aportado la documentación anteriormente referida y que no fue presentada junto al título inscribible, resolviendo mantener su calificación e indicando que la documentación aportada junto con el escrito de recurso ponía de manifiesto que en el presente supuesto existía una transmisión dominical pendiente de documentar públicamente, no siendo el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria el cauce adecuado para reflejar este extremo, dado el carácter causal del sistema de transmisión del dominio, los principios de legalidad y tracto sucesivo y las evidentes repercusiones fiscales que se derivarían de esta práctica; y elevó el expediente a esta Dirección General. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; 2.2 Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de noviembre de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de febrero y 8 de noviembre de 2022, 22 de mayo y 7 de noviembre de 2023, 16 de octubre de 2024 y 17 de junio de 2025.
1. Mediante instancia suscrita el día 5 de junio de 2025, con firma ratificada ante el registrador de la Propiedad el siguiente día 6, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Archidona el día 5 de junio de 2025, causando el asiento de presentación número 951 del Diario 2025, doña M. R.O. solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada catastral de la registral 6.516 del Ayuntamiento de Villanueva de Algaidas, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica de las parcelas 29095A002000570000DJ y 29095A002000580000DE, la cual, de una cabida inscrita de 25.051 metros cuadrados pasa a la superior de 30.662 metros cuadrados.
El registrador, sin iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, acuerda no practicar la inscripción solicitada, por entender que la inscripción de la representación gráfica propuesta implica una invasión de finca colindante, concretamente la registral 7.110 del Ayuntamiento de Villanueva de Algaidas, señalando que lo procedente consistiría en segregar una porción de terreno de dicha finca y agruparla con la registral 6.516, objeto del procedimiento, basándose en el hecho de estar la finca formada por segregación de otra mayor, corresponder la titularidad catastral de la parcela 58 del polígono 2 hasta el año 2002 a la titular registral de la finca 7.110, siendo que ahora tal titularidad la asigna Catastro a doña M. R. O., siendo colindantes ambas fincas entre sí, como resulta del análisis de los linderos de la registral 7.110, pues lo hace, al oeste, con tierras de herederos de don A. O. L. y mediante camino y tierras de herederos de don S. R. G., siendo este último el anterior titular dominical de la registral 6.516. Concluye que la finca 7.110 comprende dentro de su perímetro la parcela 58 del polígono 2, pues se sitúa, a su entender, necesariamente al oeste del camino para lindar, directamente, con la finca de los herederos de don S. R. G., es decir, con la finca objeto del procedimiento. La recurrente sostiene que el cambio de titularidad catastral no fue motivado por una transmisión dominical, sino por la existencia de un error en Catastro, pues la citada parcela 58 del polígono 2 siempre fue propiedad de la promotora del procedimiento y, antes, de su familia, afirmando que así resulta de escritura otorgada el día 13 de noviembre de 1989 ante el notario de Antequera, don Juan Espejo Fraile. Entiende, en consecuencia, que lo procedente será iniciar el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, con citación de los propietarios colindantes, para que, en su caso, preste su consentimiento a la práctica de la inscripción solicitada. Añade que la nota de calificación sólo se refiere a las dudas de identidad manifestadas en cuanto a la parcela 58 del polígono 2, pero no así en cuanto a los 3.396 metros cuadrados de diferencia entre la cabida registral y la superficie atribuida a la parcela 57 del polígono 2, entendiendo que procede su inscripción.
2. Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente las siguientes:
– la registral 6.516 se forma por segregación de otra mayor en el año 1958, constando con una cabida inscrita de 25.051 metros cuadrados. Sus linderos originarios son: al norte, M. R. O. y con parcela de igual procedencia que se adjudica a D. O. L.; al sur, con A. G. O. y J. G. A.; al saliente con la parcela de igual procedencia que se adjudica a D. O. L; y al poniente, J. J. M. P. No consta incorporada su referencia catastral. – por su parte, la finca 7.110, según su inscripción 6.ª, cuenta con una cabida inscrita de 20.542 y linda: al norte, tierras de A. y B. A. G.; al sur, con el Camino (…) y finca que se adjudica a doña M. G. P.; al este, dicha finca y A. A. G., y al oeste, camino (…) y M. R. O. No consta incorporada su referencia catastral. Su lindero oeste ha sufrido sucesivas variaciones. Según la inscripción 1.ª lo hacía con tierras de herederos de don A. O. L. y con el camino (…), que las separa de las mismas tierras, y de tierras de F. M. R.; por su inscripción 3.ª pasa a hacerlo, con tierras de herederos de don A. O. L. y con el camino (…), que las separa de las mismas tierras, y de tierras de herederos de don S. R. G., y por su inscripción 6.ª lo hace con camino (…) y M. R. O. – la representación gráfica propuesta, formada por las coordenadas de los vértices de las parcelas con referencia catastral 29095A002000570000DJ y 29095A002000580000DE, arroja una superficie conjunta de 30.662 metros cuadrados, sumatorio de las superficies correspondientes a ambas catastrales (28.447 y 2.215 metros cuadrados, respectivamente). – la parcela con referencia catastral 29095A002000580000DE hasta el año 2002 era titularidad de doña B. L. G., siendo que a partir de dicha fecha la titularidad catastral corresponde a la ahora recurrente, con ocasión de un «cambio de dominio en las parcelas», según consulta realizada por el registrador a los antecedentes obrantes en la Sede Electrónica de Catastro. – según resulta de la inscripción 5.ª de la registral 6.516, se suspendió la inscripción de un exceso de cabida de 6.780,98 metros cuadrados, por falta de previa. La suma de la cabida inscrita y de aquella cuya inscripción se suspendió arrojaría una superficie de 31.832 metros cuadrados. Sus linderos fueron rectificados, quedando como siguen: norte, confluencia del camino (…) y tierras de J. G. P.; sur, carretera; este, J. G. P., A. A. G. y M. G. R., y oeste, el camino (…) y casa y nudo propiedad de doña F. O. L; también linda al sur, con casas de esta última. – de la registral 7.110 se segregó en el año 1981 una superficie de 4.200 metros cuadrados, dando lugar a la registral 9.101, sin que conste en la nota marginal de segregación el lindero o linderos por dónde se efectuó la segregación.
3. Ha sido reiterada en numerosas ocasiones la doctrina de esta Dirección General, conforme a la cual: «a) La registración de un exceso de cabida (o disminución de superficie)
stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente». Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones, agregaciones o segregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso o defecto de cabida declarado.
4. Con carácter general, el artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público».
Congruentemente con ello, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público». El mismo precepto también proclama que el registrador denegará la inscripción cuando aprecie que con la georreferenciación aportada unilateralmente, o con los acuerdos alcanzados entre propietarios colindantes, «se encubran actos o negocios jurídicos no formalizados e inscritos debidamente». Por tanto, el inicio del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, que tiene por finalidad inscribir la georreferenciación de las fincas registrales, la cual a su vez determina la ubicación, delimitación y superficie precisa de cada finca, solo se puede denegar de raíz, como resulta de la Resolución de 17 de junio de 2025, en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio, por ejemplo, mediante el empleo de la aplicación gráfica registral homologada, que su tramitación estaría condenada al fracaso. Concretamente, ello puede apreciarse en los siguientes supuestos:
a) que la georreferenciación aportada por el promotor y cuya inscripción solicita invada otra georreferenciación que ya conste inscrita para otra finca registral.
b) que invada la delimitación del dominio público deslindado, incluso aunque dicho dominio público no estuviera debidamente inmatriculado.
c) que claramente altere la identidad de la finca inscrita. Por ejemplo, cuando la finca se inscribió en virtud de un negocio jurídico que tenía por objeto una finca con representación gráfica más o menos precisa, aunque no estuviera georreferenciada (como ha venido ocurriendo, por ejemplo, en inmatriculaciones con certificación catastral desde el año 1996, o en reparcelaciones urbanísticas o concentraciones parcelarias acompañadas de los planos de las fincas resultantes, o con remisión a la cartografía catastral, etc.), y ahora claramente se aprecie que la georreferenciación aportada encubre la pretensión de alteración sustancial de la ubicación o delimitación de la finca.
En estos tres supuestos no tendría sentido tramitar siquiera el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pues no se trataría de completar o precisar la descripción literaria inscrita, sino de rectificar sustancialmente la delimitación gráfica que fue objeto del derecho inscrito, y por tanto, lo que procede es rectificar, con los consentimientos que en su día lo otorgaron, el supuesto error padecido en el título que motivó la inscripción con aquella delimitación gráfica. En esos tres supuestos, si concurren, el registrador puede hablar de certezas y no de simples dudas y, por lo tanto, denegar el inicio del procedimiento del artículo 199. En los demás supuestos, el registrador tendrá simples dudas, más o menos fundadas, por lo que se debe iniciar el procedimiento del artículo 199 para confirmarlas o disiparlas Y al final de su tramitación, si procede calificación negativa, en principio debe ser de suspensión, salvo que el registrador haya alcanzado el mismo grado de certeza que antes hemos visto y le permita fundamentar una denegación en alguna de las mismas tres causas que hemos visto. Y tanto si suspende, como si deniega la pretensión inicial, siempre es posible que el promotor pida la inscripción parcial reducida, es decir, de un recinto recortado o más pequeño (nunca más grande), que el que se contenía en su pretensión inicial, que fue el que motivó asiento de presentación, y por el que tiene ganada la prioridad mientras dure el asiento de presentación. Como también ha dicho este Centro Directivo que es posible, jurídicamente, aunque ello presente dificultades técnicas de procesamiento en la aplicación gráfica homologada, que pida la inscripción parcial del perímetro, sin cerrarlo en el lado donde haya controversia. Ello equivale a un deslinde o georreferenciación parcial de algunos, pero no todos, los límites de la finca. Y todos estos supuestos de inscripción parcial, tanto si resultan de una simple petición del promotor, como de un acuerdo con el opositor, podrán ser inscritos retrotrayendo sus efectos a la fecha de asiento de presentación, si sigue vigente.
5. Como ha tenido ocasión de manifestar reiteradamente esta Dirección General (vid., por todas, Resoluciones de 7 de noviembre de 2016, 23 de febrero de 2022, 22 de mayo de 2023 ó 16 de octubre de 2024), siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.
Y es que, como declaró la Resolución de 7 de noviembre de 2023, el límite del ámbito de aplicación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es que con la georreferenciación aportada no se altere la realidad física amparada por el folio registral; es decir, que es presupuesto para que la georreferenciación pueda ser inscrita que la rectificación de superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando se practicó la inscripción.
6. En el caso que nos ocupa, los motivos en los que el registrador funda su negativa a iniciar siquiera el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se basan en entender que la inscripción de la representación gráfica propuesta implica una invasión de finca colindante, concretamente la registral 7.110 del Ayuntamiento de Villanueva de Algaidas, señalando que lo procedente consistiría en segregar una porción de terreno de dicha finca y agruparla con la registral 6.516, objeto del procedimiento, basándose en el hecho de estar la finca formada por segregación de otra mayor, corresponder la titularidad catastral de la parcela 58 del polígono 2 hasta el año 2002 a la titular registral de la finca 7.110, siendo que ahora tal titularidad la asigna Catastro a doña M. R. O., en la colindancia entre ambas fincas, según se ha expuesto anteriormente y en la conclusión de que la finca 7.110 comprende dentro de su perímetro la parcela 58 del polígono 2, pues se sitúa, a su entender, necesariamente al oeste del camino (…) para lindar, directamente, con la finca de los herederos de don S. R. G., es decir, con la finca objeto del procedimiento.
7. Estos motivos no permiten concluir que estamos ante certezas que permitan denegar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el cual está destinado, precisamente, a que con las notificaciones y posibles alegaciones de colindantes y terceros puedan ser finalmente confirmadas o disipadas tales dudas. Y ello, atendiendo a las siguientes consideraciones:
– la alteración de linderos que ha sufrido la registral 6.516, pues en lo que ahora interesa, según resulta de su inscripción 1.ª, linda al saliente (este) con la parcela de igual procedencia que se adjudica a D. O. L., siendo que según su inscripción 5.ª linda ahora al este con J. G. P., A. A. G. y M. G. R., sin referencia alguna a lindar por este viento con un camino. – el lindero oeste de la registral 7.110 también ha sufrido alteraciones, pues según su inscripción 1.ª linda al oeste, con tierras de herederos de don A. O. L. y con el camino de (…), que las separa de las mismas tierras y de tierras de F. M. R.; según su inscripción 3.ª, describiéndose ya como resto, se actualizan los linderos en cuanto a su titularidad, si bien en la inscripción 6.ª se suprime en el viento oeste un lindero personal, pasando ahora a lindar con camino (…) y M. R. O. – la circunstancia de haberse suspendido previamente la inscripción de un exceso de cabida sobre la registral 6.516, pero rectificándose sus linderos, según resulta de la inscripción 5.ª de su historial registral. – el hecho de haberse segregado una porción de la registral 7.110, sin que conste el lindero por donde se ha efectuado la segregación, pero dándose la circunstancia de eliminar la referencia a un lindero personal por el oeste. – la necesidad de pensar que la finca 7.110 debería corresponderse con, al menos, la parcela 99 del polígono 1, la cual tiene una superficie de 21.790 metros cuadrados, superior, por tanto, a la cabida inscrita en el historial de la citada registral. – y el valor relativo que debe atribuirse a los datos sobre titularidad obrantes en Catastro, como reconoce el artículo 2.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. – y todo ello, sin necesidad de valorar los documentos aportados junto con el escrito de recurso, que no pueden ser tenidos en cuenta para la resolución de este expediente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).
8. Finalmente, debe señalarse, a pesar de su obviedad, como ya declarara la Resolución de este Centro Directivo de 8 de noviembre de 2022, que cualquier deslinde de fincas puede ser total o parcial, es decir, que como señala el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, con expresión plenamente aplicable al procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «si el deslinde solicitado no se refiere a la totalidad del perímetro de la finca, se determinará la parte a que haya de contraerse».
De hecho, incluso el deslinde total de una finca objeto del procedimiento del artículo 199 o del artículo 200 (pues deslindar una finca no es otra cosa que fijar con precisión –e inscribir– su ubicación y delimitación geográfica) supone el deslinde solo parcial de sus fincas colindantes, esto es, en la concreta linde que cada una comparta con la finca objeto del procedimiento. Por tanto, la promotora pudo perfectamente solicitar en su momento (y podría todavía solicitarlo ahora en la hipótesis de que el inicial asiento de presentación estuviera todavía vigente) que, ante las dudas de identidad manifestadas por el registrador, se inscribiera la georreferenciación y delimitación parcial de su propia finca en la parte del perímetro, incluso no cerrado, en la que no se apreciaran tales dudas. Esta posibilidad concreta no es sino una manifestación más de la posibilidad general que tiene cualquier interesado de consentir la inscripción parcial de su pretensión inicial, es decir, reduciendo, nunca ampliando, tal pretensión inicial. Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador, debiéndose iniciar la tramitación del procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dependiendo la práctica, o no, de la inscripción solicitada de lo actuado en el mismo. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 27 de octubre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre esta sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid