[1] IV El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su calificación el día 28 de julio de 2025, ratificándola en todos sus extremos, y elevó el expediente a este Centro Directivo. Fundamentos de Derecho Vistos los artículos 3 del Código Civil; 3, 9, 21 y 254 de la Ley Hipotecaria; 23 de la Ley del Notariado; 29 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos; los artículos 51.9.ª del Reglamento Hipotecario; 156.5.ª del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de noviembre de 2012, 5 y 15 de octubre de 2015, 19 de julio de 2016 y 17 de septiembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de marzo de 2022, 12 de enero y 12 y 20 de septiembre de 2023, 6 de febrero de 2024 y 5 de marzo y 14 de mayo de 2025. [2] 1. Se debate en el presente expediente si resulta necesaria la constancia en el acta de ocupación y pago de una expropiación forzosa del número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero de todos los intervinientes como causahabientes de los expropiados, ya sea presentes o representados, en un supuesto en que la finca no consta inscrita, cuya inmatriculación se pretende, así como la consiguiente inscripción del derecho de reversión en favor de tales sucesores de los titulares expropiados. La cuestión se plantea respecto de diez de estos causahabientes, que son herederos acreditados de los titulares dominicales de la finca, hermanos entre sí, que constan identificados mediante su pasaporte sin resultar ni del acta ni en la documentación adicional aportada, su número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero (exceptuando a tres de ellos, cuyo documento nacional de identidad y número de identificación fiscal sí se reflejó en una de estas escrituras aportadas). [3] 2. La recurrente alega que el defecto se ha subsanado, tras una primera calificación defectuosa, mediante la aportación al Registro de la escritura de poder otorgada por los nueve hermanos en favor de la otra hermana, quien suscribe el acta de pago, así como una escritura de herencia en la que igualmente intervenían todos estos hermanos, dándose la circunstancia de que en ambas escrituras consta la identificación de todos ellos mediante sus respectivos pasaportes, a excepción del documento nacional de identidad/número de identificación fiscal de tres de ellos. [4] La recurrente fundamenta su escrito de recurso tanto en la labor identificadora del notario que autorizó las escrituras de poder y herencia aportadas, citando al respecto Resoluciones de este Centro Directivo que admitían incluso el permiso de conducir como medio identificador, concluyendo que si ya consta en estas escrituras la identificación por pasaporte no debiera resultar exigible la exhibición del número de identificación fiscal, y, en segundo lugar, en la ausencia trascendencia tributaria del acta de ocupación y pago más allá de la transmisión dominical en favor de la Administración expropiante. [5] 3. El primer argumento esgrimido por la recurrente no puede ser estimado ya que no cabe confundir dos cuestiones que responden a objetivos bien distintos: una de ellas es la necesaria identificación de los intervinientes en un acto o contrato, y otra es la necesidad de reseñar un número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero en todo interviniente en un acto inscribible, cuestión ésta que responde exclusivamente a exigencias de carácter tributario. [6] La identificación de los intervinientes ante el notario, o ante la autoridad o funcionario actuante, puede tener lugar, entre otros medios, mediante la exhibición de su documento nacional de identidad, pasaporte, o incluso permiso de conducción, como bien dice la recurrente; pero además, siempre que el acto vaya a ser inscrito en el Registro de la Propiedad, porque tenga por objeto un inmueble o derecho real sobre el mismo, o porque tenga trascendencia tributaria, deberá acreditarse su número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero. El registrador en este caso no cuestiona la falta de identificación de los firmantes del acta de ocupación y pago, sino la ausencia de constancia de un número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero de todos ellos. Por tanto, no procede pronunciarse acerca de la identificación de los intervinientes del acta, pues no es éste el defecto alegado por el registrador, al margen de que la cuestión no se debiera referirse a la identificación que el notario autorizante haya podido realizar en las escrituras de apoderamiento o partición hereditaria, sino en la identificación que debe realizarse en el seno del procedimiento expropiatorio, plasmando dichos documentos identificativos en el propio acta de ocupación y pago. Centrando por tanto la cuestión en el único defecto alegado por el registrador, es decir, la ausencia de constancia de un número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero en el documento inscribible, este Centro Directivo ya ha resuelto en otras ocasiones (Resolución de 14 de mayo de 2025, entre otras), la aplicación del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria a todo tipo de documentos, y no sólo a las escrituras notariales; en tal sentido el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria establece que: «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen». Por su parte, el artículo 18 del Real Decreto 1065/ 2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria, establece que: «1. Las personas físicas y jurídicas, así como los obligados tributarios a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, tendrán un número de identificación fiscal para sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria. 2. El número de identificación fiscal podrá acreditarse por su titular mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria, del documento nacional de identidad o del documento oficial en que se asigne el número personal de identificación de extranjero. 3. El cumplimiento de lo dispuesto en los apartados anteriores no exime de la obligación de disponer de otros códigos o claves de identificación adicionales según lo que establezca la normativa propia de cada tributo», y su artículo 19 establece, para los españoles que residen en el extranjero, que «los españoles que realicen o participen en operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria y no estén obligados a obtener el documento nacional de identidad por residir en el extranjero o por ser menores de 14 años, deberán obtener un número de identificación fiscal propio. Para ello, podrán solicitar el documento nacional de identidad con carácter voluntario o solicitar de la Administración tributaria la asignación de un número de identificación fiscal. Este último estará integrado por nueve caracteres con la siguiente composición: una letra inicial destinada a indicar la naturaleza de este número, que será la L para los españoles residentes en el extranjero y la K para los españoles que, residiendo en España, sean menores de 14 años; siete caracteres alfanuméricos y un carácter de verificación alfabético. En el caso de que no lo soliciten, la Administración tributaria podrá proceder de oficio a darles de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarles el número de identificación fiscal que corresponda», y para los extranjeros, su artículo 20 dispone que el número de identificación fiscal será el número de identidad de extranjero que se les asigne o se les facilite de acuerdo con la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, y su normativa de desarrollo. A su vez, el artículo 29 de la Ley General Tributaria establece entre las obligaciones formales a cargo de los obligados tributarios, deudores o no del tributo, la obligación de solicitar y utilizar el número de identificación fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria. Todos estos preceptos han de ponerse en relación con el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria, según el cual «los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos». Del análisis conjunto de dichas normas, se concluye que el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria resulta aplicable, siempre que concurra alguno de los presupuestos que en él se contemplan, a cualquier documento inscribible en el Registro, y no solo a las escrituras notariales. Así se desprende del término «títulos» que emplea el precepto, el cual debe entenderse en sentido amplio, comprensivo de los documentos notariales judiciales, administrativos y, en determinados supuestos, privados; pues limitar la exigencia del número de identificación fiscal exclusivamente a las escrituras públicas supondría restringir notablemente el alcance del deber de colaboración de los registradores en la prevención del fraude fiscal. El hecho de que el apartado cuarto del precitado artículo se refiera a «las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable. La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que consten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados», no significa que el precepto se aplique únicamente a las escrituras públicas, sino que cuando el título inscribible sea efectivamente una escritura notarial, deberá rectificarse de conformidad con dicho párrafo. Sobre esta materia, ha reiterado este Centro Directivo (cf. Resoluciones citadas en los «Vistos»), que la exigencia de hacer constar el número de identificación fiscal, o el número de identidad de extranjero si se trata de personas extranjeras, trata de combatir uno de los tipos de fraude fiscal, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles por su adquisición a través de personas interpuestas, y tiene por finalidad aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles». Por tanto, los elementos determinantes de la subsunción en el supuesto de hecho de la norma que desencadena la exigencia impuesta en la misma son dos: o bien tratarse de un acto o contrato por el que «se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles», o bien tratarse de un acto o contrato distinto, pero con transcendencia tributaria. En el presente caso, concurre claramente el primero de los supuestos, al tratarse de la inscripción de una finca adquirida por expropiación por la administración expropiante y, al tiempo, de la inscripción del derecho de reversión en favor de los expropiados o de sus causahabientes, concurriendo una clara trascendencia tributaria como después veremos. En cuanto a la inscripción del derecho de reversión, hay que recordar que la reforma de la Ley sobre expropiación forzosa, realizada por la disposición adicional quinta de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, dio nueva redacción a los artículos 54 y 55 de aquélla, inspirada por la idea de eliminar todo atisbo de cargas ocultas en el tráfico jurídico-inmobiliario, y es claro que la inscripción de este derecho se somete, también en su fase latente o expectante, al régimen registral de los principios hipotecarios comunes de oponibilidad y fe pública. El artículo 54.5 de la Ley sobre expropiación forzosa, establece que «en las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente», y añade a continuación la consecuencia de la omisión de dicha constancia registral: «sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria». Por tanto se ha de reflejar expresamente el derecho preferente de adquisición de los reversionistas en la misma inscripción causada por el propio título expropiatorio, y en la propia acta de la inscripción, por lo que queda patente no sólo el régimen de la publicidad registral del derecho de reversión en su fase de latencia, sino también su naturaleza: no hay duda de que el derecho de reversión, incluso en estado latente, debe ser considerado como un derecho real, un «ius in re aliena» que grava o constriñe el dominio del adquirente de la finca expropiada, que es oponible frente a terceros, y susceptible de tráfico autónomo, sin que pueda considerarse simplemente como una simple causa de ineficacia latente de la titularidad adquirida por la expropiación. En la fase de latencia, este derecho de reversión nace en el mismo momento en que la expropiación se perfecciona y, desde el momento en que se inscribe, debe reunir todas las circunstancias exigibles para su inscripción y, por tanto, resulta exigible la constancia en el acta de ocupación y pago del número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero de todos los expropiados-reversionistas, o de sus causahabientes. [7] 4. En cuanto a la segunda línea argumental de la recurrente, concretamente la falta de trascendencia tributaria de la expropiación forzosa, al defender que la única trascendencia tributaria se da en la transmisión del inmueble en favor de la Administración expropiante, la cual estaría sujeta pero exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, también debe ser objeto de una reflexión más profunda: esta Dirección General ya ha establecido que es exigible el número de identificación fiscal en diversos casos como extinciones de comunidad, en cuanto al comunero a quien no se le adjudica la finca en una disolución de comunidad (vid. Resolución de 19 de julio de 2016), o al heredero a quien no se adjudica la finca a inscribir, en una protocolización judicial de un cuaderno particional (vid. Resolución de 14 de mayo de 2025), pues como afirmó la Resolución de 15 de octubre de 2015, «la obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria lo que evidentemente ocurre en el presente supuesto. Si el legislador hubiera querido limitar tal obligación, al menos en el ámbito del Registro de la Propiedad, a los supuestos de transmisión o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles lo hubiera hecho así dando al artículo 254 de la Ley Hipotecaria una redacción distinta de la que figura en los demás textos legales citados, como sería el caso de los notarios cuyo campo de actuación no está limitado al ámbito inmobiliario»; también se ha establecido por este Centro Directivo que el número de identificación fiscal es exigible respecto de un heredero que interviene en la escritura aunque no se adjudique ningún inmueble en la partición de la herencia (vid. Resolución de 17 de septiembre de 2018) e incluso en un supuesto en que solo se adjudica un bien inscribible en el Registro al cónyuge viudo, mientras que las dos herederas no reciben ningún bien en España, se ha entendido por esta Dirección General que es exigible la constancia en la escritura del número de identificación fiscal también de dichas herederas para poder practicar la inscripción (vid. Resolución de 12 de enero de 2023), o incluso al representante voluntario del adquirente de un inmueble. En igual sentido, la Resolución de 2 de marzo de 2022 de este Centro Directivo consideró exigible la constancia del número de identificación fiscal del vendedor extranjero declarado en rebeldía y cuya voluntad fue suplida por resolución judicial. [8] En consecuencia, si dicha exigencia es aplicable a quienes no se adjudican bienes inmuebles, con mayor razón debe predicarse respecto de quienes, como en el presente caso, van a ser titulares de un derecho real inscribible como es el derecho de reversión. Debe además reconocerse que tal exigencia tampoco resulta desproporcionada ni imposible a la luz de la normativa vigente, pues conforme a lo dispuesto en los artículos antes citados 19 y 20 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, las personas físicas de nacionalidad española que no tengan documento nacional de identidad por residir en el extranjero, y las que carezcan de la nacionalidad española y no dispongan del número de identidad de extranjero, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar a la Administración Tributaria la asignación de un número de identificación fiscal cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria y, en el caso de que no lo soliciten, la Administración Tributaria podrá proceder de oficio a darles de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarles el número de identificación fiscal que corresponda. La conclusión que se desprende de las resoluciones citadas es que el concepto de «trascendencia tributaria» seguramente es bastante más amplio que la concreta sujeción de la transmisión inmobiliaria cuya inscripción se pretende a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y/o de Sucesiones y Donaciones y, en este caso, más amplia que la sujeción de la adquisición de la finca por el Cabildo al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y la correlativa exención en favor de la Corporación insular expropiante: la adquisición del derecho de reversión así como el cobro del justiprecio por los expropiados o sus causahabientes generará una ganancia o pérdida patrimonial con sus correlativa consecuencia tributaria, por lo que, dado el deber de colaboración de los registradores de la Propiedad con la Hacienda Pública para evitar cualquier tipo de fraude en el circuito inmobiliario, se impone la constancia del número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero en la inscripción. Como sostuvo la Dirección General de Tributos, en su Consulta V2499-09, de 11 de noviembre de 2009, al plantearse el alcance del concepto de trascendencia tributaria, a los efectos de la obligación de obtención del número de identificación fiscal, el número puede exigirse «en cuanto sirva o tenga eficacia en la aplicación de los tributos», precisando que esa utilidad fiscal puede ser potencial, indirecta o hipotética. Por lo tanto, a la luz de esta doctrina, el presente recurso no puede prosperar. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación recurrida. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria. Madrid, 22 de octubre de 2025.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, María Ester Pérez Jerez. subir Contactar Sobre esta sede electrnica Mapa Aviso legal Accesibilidad Proteccin de datos Sistema Interno de Informacin Tutoriales Agencia Estatal Boletn Oficial del Estado Avda. de Manoteras, 54 - 28050 Madrid